Betriebskostenabrechnung: Gilt die vertraglich vereinbarte oder die tatsächliche Wohnfläche?

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Betriebskostenabrechnung: Gilt die vertraglich vereinbarte oder die tatsächliche Wohnfläche?

Ein Mieter bekam eine neue Vermieterin. Diese wollte die Betriebskosten anhand einer Wohnfläche von
78,22 m² berechnen, obwohl in seinem bisherigen Mietvertrag nur 74,59 m² vereinbart waren. Der
Mieter berief sich auf ein Urteil von 2007, in dem stand, dass eine Abweichung von weniger als 10
Prozent erlaubt sei. Der BGH entschied am 30.05.2018: AZ VIII ZR 220/17.

Konkreter Fall: Streit über Betriebskostenabrechnung

Eine Vermieterin kaufte eine Wohnung und stellte fest, dass die beheizte Wohnfläche 78,22 m²
betrug. Die Wohnung war vermietet. Im entsprechenden Mietvertrag war eine Wohnfläche von 74,59 m²
vereinbart. Bei der Berechnung der Betriebskosten legte die Vermieterin allerdings die tatsächliche
Wohnfläche zugrunde. Der Mieter war damit nicht einverstanden und wehrte sich. Er war der Ansicht,
dass die im Mietvertrag vereinbarte Fläche zur Berechnung dienen müsse. Deshalb verrechnete er ein
durch die Differenz entstandenes Guthaben mit der Miete. Die Vermieterin fordert die Zahlung dieses
Betrags.

Die Entscheidungen der Gerichte

Das Amtsgericht gab der Klage der Vermieterin statt. Der Mieter wollte das nicht hinnehmen und legte
Berufung beim Landgericht ein, die jedoch erfolglos blieb. Eine Revision wurde vom Berufungsgericht
zugelassen. Der Bundesgerichtshof entschied darüber. Er prüfte, ob ein Urteil aus dem Jahr 2007 in
diesem Fall auch zutraf.

Ähnliche Gerichtsentscheidung in 2007

Im Jahr 2007 gab es bereits eine Gerichtsentscheidung darüber, ob Abweichungen zwischen der
tatsächlichen und vertraglich vereinbarten Wohnfläche zulässig sind. Das Urteil wurde am
31.10.2007 gefällt: AZ VIII ZR 261/06. Damals entschied der BGH, dass Abweichungen von weniger als
10 Prozent unbeachtlich sind. Darauf stützte sich der Mieter in diesem Fall.

Urteil des BGH 2018

Der Bundesgerichtshof kam zu der Entscheidung, dass immer die tatsächlichen Flächenverhältnisse
maßgebend sind. Gemeint sind zum Beispiel die Verhältnisse zwischen der Wohnfläche in der Wohnung
und der Gesamtfläche aller Wohnungen im Haus. Man müsse sich immer an den tatsächlichen
Gegebenheiten orientieren. Vereinbarungen, die auf subjektiven Vorstellungen beruhen, sind in diesem
Fall nicht maßgeblich. Am Urteil aus dem Jahr 2007 wurde bezüglich der erlaubten Abweichung von 10
Prozent nicht mehr festgehalten.
Der BGH erläuterte, dass eine absolute Verteilungsgerechtigkeit womöglich nie erreicht werden
kann. Allerdings sollten Betriebskosten nach einem objektiv betrachteten und für alle Betroffenen
gerechten Maßstab abgerechnet werden. Es müsse immer die Gesamtsituation betrachtet werden.
Die Mietwohnung befand sich in einem Mehrfamilienhaus. Das heißt, es waren auch andere Mieter von
der Betriebskostenabrechnung betroffen. Damit die Verteilung der Betriebskosten für alle gerecht
war, musste die tatsächliche Wohnfläche zugrunde gelegt werden. Alleine aus diesem Grund konnten
die subjektiven Vorstellungen bzw. die anders definierte Wohnfläche nicht als Maßstab dienen. Das
gilt insbesondere dann, wenn Betriebskosten mit einem Flächenschlüssel abgerechnet werden. Damit
ist gemeint, dass die Abrechnung anhand des flächenmäßigen Anteils an der Gesamtfläche des
Hauses oder der Wirtschaftseinheit erfolgt.

Fazit

Weicht die in Ihrem Mietvertrag angegebene Wohnfläche von der Realität abweicht, darf Ihr Vermieter
die Betriebskosten anhand der tatsächlichen Fläche berechnen. Achten Sie bei Ihrer nächsten
Betriebskostenabrechnung darauf, ob auch diese Aspekte korrekt berücksichtigt wurden.

2018-08-10T08:21:09+01:00 10. August 2018|Allgemein, Wohnen und Reisen|