Sondernutzungsrecht versus Baugenehmigung: Dürfen Terrasse und Garten entfernt werden?

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Sondernutzungsrecht versus Baugenehmigung: Dürfen Terrasse und Garten entfernt werden?

Die Eigentümerin einer Wohnung besaß für eine Terrasse und einen Garten das Sondernutzungsrecht.
Laut Baugenehmigung sollten dort Stellplätze sein, die jedoch anders gebaut wurden. Nun verlangte
die Eigentümergemeinschaft den Bau der Stellplätze und damit die Entfernung der Terrasse und des
Gartens. Die Eigentümerin wehrte sich. Der BGH entschied darüber am 23.03.2018 in seinem Urteil:
AZ V ZR 65/17.

Konkreter Fall: Sondernutzungsrecht widerspricht Baugenehmigung

Eine Wohnungseigentümerin hatte vor ihrer Wohnung eine abgezäunte Terrasse und eine Gartenfläche.
Sie hatte laut Gemeinschaftsordnung ein unentgeltliches Sondernutzungsrecht für diese Fläche.

Dieses wurde auch in das Grundbuch eingetragen.

Laut einer Baugenehmigung aus dem Jahr 2004 müssten sich dort jedoch Stellplätze befinden, die
parallel zum Gebäude verlaufen müssten. Die Stellplätze wären unter anderem auf der Terrasse und
Gartenfläche der Eigentümerin. Diese wurden allerdings nicht entsprechend der Baugenehmigung
gebaut, sondern in einem rechten Winkel zum Gebäude.

Forderung der Eigentümergemeinschaft

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wollte nun weitere Stellplätze bauen. Sie verlangte von
der Eigentümerin der Terrassenwohnung die Duldung der Baumaßnahmen. Das bedeutete, dass ihre
Terrasse, ihr Rasen und ihre Pflanzen entfernt werden sollten. Auf der Fläche sollten stattdessen
zwei Stellplätze entstehen. Diese waren für die Wohnungseigentümer oder Bewohner vorgesehen.
Darüber hinaus sollte eine Zufahrt zu weiteren Stellplätzen entstehen. Auch diese sollte die
Eigentümerin dulden. Die Gemeinschaft beschloss im November 2010, die Duldung gerichtlich
durchzusetzen.

Nachträgliche Legalisierung von der Stadt abgelehnt

Es wurde versucht, bei der Stadt eine nachträgliche Genehmigung für die tatsächliche
Bauausführung und die vorhandenen Stellplätze zu bekommen. Diese wurde von der Stadt abgelehnt.
Sie verlangte die Errichtung der parallel verlaufenden Stellplätze, die teilweise auf der
Sondernutzungsfläche der Eigentümerin der Terrassenwohnung lagen.

Die Gerichtsentscheidungen

Das Amtsgericht gab der Klage statt. Die Eigentümerin sollte den Umbau dulden und im Gegenzug
38.000 Euro als Entschädigung bekommen. Sie legte Berufung ein. Diese wurde zurückgewiesen. Auch
die Anschlussberufung der Eigentümergemeinschaft wurde abgelehnt. Die Wohnungseigentümerin kämpft
weiterhin dafür, dass die Klage gegen sie abgewiesen wird. Das Landgericht hat eine Revision
zugelassen. Die Eigentümergemeinschaft hat deren Zurückweisung beantragt.

Der BGH hat entschieden
Das Sondernutzungsrecht eines Wohnungseigentümers kann gegen dessen Willen nur dauerhaft geändert
werden, wenn die Gemeinschaftsordnung geändert wird. Aus § 10 Abs. 2 Satz 3 Wohnungseigentümergesetz (WEG) ergibt sich, dass ein Sondernutzungsrecht ersatzlos aufgehoben
werden kann, wenn die betreffende Fläche zwingend benötigt wird, zum Beispiel
zur Erfüllung behördlicher Auflagen. Ansonsten muss dem Wohnungseigentümer eine Entschädigung
gezahlt werden. Dieser ist nicht verpflichtet, die Fläche zur Verfügung zu stellen, bevor die Aufhebung des Sondernutzungsrechts erfolgt ist.

Fazit

Prüfen Sie beim Kauf von Wohnungseigentum nicht nur die Grundbucheinträge, sondern auch die Teilungserklärung und die WEG-Beschlüsse!

2018-10-09T16:17:57+00:00 9. Oktober 2018|Allgemein, Wohnen und Reisen|